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2019年09月17日

鬼怒川温泉に10年以上残り続ける「廃墟ホテル」、解体は「1棟2億円超」で身動き取れず

1: 田杉山脈 ★ 2019/09/08(日) 15:59:57.91 ID:CAP_USER.net

関東でも有数の温泉街として国内外の観光客でにぎわう、栃木県日光市の鬼怒川温泉。歴史ある街並みの一方で、たびたびテレビなどで、営業が停止され廃墟になったホテル群がクローズアップされています。観光地としてマイナスイメージになる、このような施設がなぜ残されているのでしょうか。実際に鬼怒川温泉を歩き、日光市に取材しました。

8月上旬、東武鉄道の鬼怒川温泉駅前は、日光さる軍団のショーに歓声を上げる子供たちや、足湯でくつろぐ人など多くの観光客でにぎわっていました。駅前のレストランは順番待ちの行列ができています。

しかし一歩、温泉街に入ると、シャッターを下ろしたままの飲食店や、空き家が目に入るようになります。交通量の多い国道121号沿いを歩くと、はがれかけた看板がかかったままの高層ホテルが現れました。「鬼怒川観光ホテル東館」です。黄色い規制線がはられ、営業していないことが分かります。シャッターには落書きが残されていました。

さらに国道沿いを歩き続けると同じく廃業した「鬼怒川第一ホテル」「きぬ川館本店」が建ちます。鬼怒川第一ホテルの入り口には、温泉街のホテルでよく見掛ける「歓迎」の看板がかけられたままで、つい昨日まで営業していたかのような印象を受けます。

すぐ隣の「きぬ川館本店」は、1927年(昭和2年)創業で、「かっぱ風呂」の愛称で親しまれてきました。しかし1999年に30億円の負債を抱え、経営破綻しました。今も看板には、愛嬌のあるカッパの絵が描かれています。この三つのホテルは廃業してから10〜20年がたっています。

鬼怒川の上にかかる吊り橋「滝見橋」に立つと、左手に廃墟ホテル、右手に営業中のホテルが並び、寂しい印象です。地元に長く住むという男性は、老朽化した建物を見上げながら「鬼怒川のイメージが悪くなってしまうので、早くどうにかしてもらいたい。でも、取り壊すには何億円もかかると聞いている」とため息をつきます。

●バブル崩壊で団体旅行が激減

鬼怒川温泉は、江戸時代に発見され、当時は僧侶や大名だけが入ることを許された歴史のある温泉です。明治以降に一般開放され、鬼怒川渓谷沿いには旅館やホテルが建ち並ぶ大型温泉地として発展しました。アルカリ性の単純温泉で、柔らかな泉質に定評があります。

鬼怒川温泉だけの宿泊客数のデータは過去3年ぐらいありませんが、鬼怒川と隣接する川治温泉と合わせた年間の宿泊客数は、ピークの1993年は約341万人でした。しかし、バブル崩壊で団体旅行が減り、減少傾向が続きました。さらに2003年に足利銀行が経営破綻し、主な融資先だったホテルや旅館の経営が悪化しました。

2011年の東日本大震災では、原発の風評被害の影響で、宿泊客数は約148万人にまで落ち込みました。しかし、近年は外国人観光客が多く訪れるようになり、2018年は約180万人まで回復しました。

●源泉や国道にも影響?

日光市は2004年から5年間、地域再生事業として国の補助金を活用し、鬼怒川温泉と川治温泉の5棟の経営実態がないホテルや旅館の土地を買い取り、公園や遊歩道に整備しました。

今問題になっている3棟のホテルも同じように整備しないのでしょうか。日光市企画総務部は「解体するには1棟につき、最低でも2億円かかり、市の財政負担を考えると、簡単にできることではありません」と説明します

場所の問題もあります。3棟のホテルが建つ場所は、国道と鬼怒川に挟まれた比較的狭い土地です。日光市は「ホテルが建つ下には源泉もあり、国道への影響も考えられるため、慎重に調査をしなければいけない場所」と指摘します。また、5市町村が合併した、広い日光市内には鬼怒川温泉の他に、老朽化した経営実態のないホテルが15カ所ほどあるといい、優先順位をつける必要もあります。

空き家を行政代執行する場合には、解体費用は国と市がそれぞれ5分の2ずつ、所有者が5分の1を負担します。しかし、実際は所有者と連絡がとれないケースが大半のため、実際は5分の3が市の負担になります。担当者は「多くの老朽化した施設を、一つの自治体で解体するには限界がある」と訴えます。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190908-00000830-zeiricom-bus_all


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posted by まだおっち at 10:00 | Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2019年08月27日

不動産投資始めたいんだけどまずは何から始めれば良いの?

1: 名無し募集中。。。 2019/08/25(日) 21:59:44.52 0.net

お金は300万くらいしかない


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posted by まだおっち at 17:00 | Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2019年08月21日

2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか

1: 田杉山脈 ★ 2019/08/17(土) 21:09:51.61 ID:CAP_USER.net

リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

「修繕ラッシュ」が来た
都心の最高級リゾートをあなたの手に――。

東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15〜20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

売り手はリスクを伝えない
基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。

「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。
以下ソース
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992


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posted by まだおっち at 22:00 | Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする