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2020年04月12日

コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由

1: 田杉山脈 ★ 2020/04/09(木) 22:57:22.71 ID:CAP_USER.net

● コロナショックの今だからこそ 「不況の際の住宅頼み」を

 コロナショックにより、不動産価格全般は弱含みになる。ひと段落しても、市場の回復には時間がかかるかもしれない。しかし、そんな価格が軟調になりそうなときだからこそ、自宅は絶対に買っておかないといけない。家を持っていないと、「底なしの貧乏人」になる可能性があるからだ。

 不動産価格は主として家賃で決まる。その不動産が生み出す収益性が、不動産の価値を決めるのだ。これを不動産鑑定用語で「収益還元法」という。今回、商業施設やホテルのJ-REITは株価(投資口価格)が1カ月で半減した。それだけ、商業施設とホテルの収益力が落ちたからだ。

 不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスは法人業績、住宅は個人所得になる。それぞれの賃料は、商業が売上連動なので最も変動幅が大きく、家賃は好況不況に関係なくほぼ一定である。

 なぜなら、一番変動しないのが個人所得だからであり、「不況の際は住宅が不動産の中で最も値下がりしにくい」ことは歴史が証明してくれている。このことは、前回の「コロナショックでマンション価格の暴落は本当に起きるのか」で詳しく述べた。

 経済活動が止まると、デフレになる。需要が少ないからだ。こうなると、物価が下がり、法人業績が下がり、個人所得が減るという負のスパイラルに入る。モノに対してお金の価値が上がっていく状態なので、貯金して節約している方が得になる。アベノミクスが始まる前はこういう状態に陥っていた。デフレ脱却がアベノミクスの第一目的であった。

 日本には、デフレを脱却しなければならない切実な理由がある。デフレは借金の負担が重くなるので、国の借金が世界一多い日本は返済できなくなる可能性が高くなるからだ。日本は東京五輪に備えて多額の借金をしたが、コロナショックで1年延期となった。そして悪くすると、1年後もコロナ感染が終息しておらず、五輪は中止に追い込まれるかもしれない。

 また、今回のコロナショックで大規模な経済対策を再び借金で行うことになる。国の借金である国債を返せない確率が上がると、その国の通貨の価値が下がる。そこでさらに通貨を発行すると、一層価値の下落に拍車が掛かる。

 このようにして通貨の価値が急激に下がると、モノの価値が急激に上がり、極度のインフレになる可能性も否定はできない。これを「ハイパーインフレ」という。

● ハイパーインフレで明暗分かれる 「持ち家」と「賃貸」

 戦後の日本でも、このハイパーインフレが起こっている。1945年の終戦から1949年末までに物価が約70倍になったのだ。国際会計基準の定めでは「3年間で累積100%以上の物価上昇」とされているので、明らかにこれに当たる。インフレになると、借金がインフレになった分だけ棒引きにされる。過去に借りたお金の価値が下がるからだ。こうして、破綻している国の財政問題は解消する。

 コロナショックは全世界の経済を止めるほどの猛威で、すべての国が自国防衛に走っている。自国以外がどうなろうとお構いなしの情勢にある。こんな中では何が起きてもおかしくない。自国通貨の価値が大きく下落するハイパーインフレの可能性があることも、視野に入れておいた方がいい。そうした事態に備えて個人ができることは、限られている。

 実例を挙げてみよう。Aさんは賃貸に住んで、貯金が1000万円ある。Bさんは500万円を頭金にして、4500万円のローンを組み、5000万円のマンションを購入して住んでいる。ハイパーインフレが起こると2人の明暗ははっきりする。モノの価格や家賃が大幅に上がるので、Aさんの貯金は価値が大幅に下がるのだ。戦後のハイパーインフレの再来なら、1000万円で買えるものは70倍なので、貯金は1000万円÷70=14万円ほどになり、ほぼ全財産がなくなってしまう。間違いなく貧乏人だ。
以下ソース
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200409-00234191-diamond-bus_all


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2020年03月18日

タワマンを買った人は五輪後、本当の地獄を見る

1: 田杉山脈 ★ 2020/03/06(金) 18:56:14.61 ID:CAP_USER.net

「タワマンだから価値が高い」は本当か?
日本人の生活にマンションという居住形態が誕生しておよそ60年になる。現在ではマンションストックは全国で約650万戸にも及び、いまや日本人にとってごくありふれた住宅になったともいえよう。中でも最近脚光を浴びているのがタワーマンションと呼ばれる超高層のマンションだ。

首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

それによれば、2004年以降18年までの15年間に首都圏で供給された超高層マンションは累計で599棟、18万5803戸に及ぶ。同期間に首都圏で供給されたマンション戸数(80万1686戸)の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。

タワマンはこれまでは「庶民の憧れ」とされ、デベロッパーの販売担当者も「タワマンは資産価値が高い」と公言してきた歴史がある。だが、この15年間で4戸に1戸供給されてきた首都圏のタワマンが「タワマンだから価値が高い」というのは本当だろうか。

タワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題
19年10月に首都圏を襲った台風19号は川崎市の武蔵小杉駅周辺にあるタワーマンションが水害に脆弱であることを露見させた。水害に限らず、実は築15年から20年を迎えるタワマンで目立ち始めたのが雨漏りの問題である。首都圏におけるタワマンの多くが、湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層であるために強風を受け、常に微小な揺れが生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング剤などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどとは比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが起きても、必要な修繕を施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものといわれている。

00年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

また、多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円程度の負担となる。しかもメンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動しなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新工事をする場合、大変な金額となる。今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者だ。こうしたメンテナンスコストについてデベロッパーが販売時に丁寧に説明する姿をあまり見ることはない。残念ながらタワマン購入者の多くが自分の生涯にわたっての住処を手に入れたと考えたのかもしれないが、このタワマンという住処は高級外車を買ってしまったも同然で、その高額なメンテナンス費用を永遠に負担していくことを覚悟せねばならないのだ。
以下ソース
https://president.jp/articles/-/33279


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2020年03月14日

「民泊をやめたい」 コロナショックで予約8割減も

1: 田杉山脈 ★ 2020/03/11(水) 21:38:54.06 ID:CAP_USER.net

新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、こんなところにも悲鳴が出ています

 オリンピック開催による需要増を見込んで増加していた民泊施設ですが、ここにきて「民泊をやめたい」と切実な声が上がっているのです。個人が副業で始めるケースも多い民泊。先月22日から開いた相談窓口にはすでに100件近い相談が寄せられています。ある民泊では中国全域からの入国制限が発表されると、予約が8割減ったといいます。そんななか、民泊の安全性をSNSなどで積極的にアピールしているオーナーも。
 民泊オーナーの林えいさんはドアハンドルなどの消毒に加え、布団乾燥などをいつもより念入りにしているといいます。さらに、マスクを配るなどうれしいサービスも。こちらの民泊では入り口が電子ロックのため、鍵の受け渡しがなく、接触リスクも少ないといいます。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20200311-00000061-ann-bus_all


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